[易居]我国房地产市场调控的观念更新和制度设计

2012-01-09 14:52:25|来源:乐居买房
摘要| 近七、八年来,房地产市场调控已经成为我国经济社会生活中乃至政治生活中最为敏感、分歧最大、涉及面最广的话题,调控的效果也是众说纷纭,需要做出新的政策选择。

我国房地产市场调控的观念更新和制度设计


牛凤瑞

 

近七、八年来,房地产市场调控已经成为我国经济社会生活中乃至政治生活中最为敏感、分歧最大、涉及面最广的话题,调控的效果也是众说纷纭,需要做出新的政策选择。世界上没有不存在约束条件的政策选择,也没有不需要支付成本、没有风险的政策选择。既然如此,更新思想观念,调整思路,明确房地产性质和地位,针对现阶段的主要矛盾和主要倾向,进行相应的政策选择和制度设计,才能实现房地产的健康稳定发展,为构建和谐社会奠定物质基础。

 

一、走出房地产性质认识误区,正确房地产定位


房地产是虚拟经济还是实体经济?我国把房地产业列入第三产业统计,房市与股市在一定程度上也存在着此消彼长的关系,但房地产不是虚拟经济而是实体经济。房地产业是否被学者和政府文件冠以支柱产业或基础产业地位无关紧要,但房地产业是为工业化、城市化提供房屋和场所等物质载体的产业,提供的生活住房、工业用房、商业用房以及旅游设施等实实在在的物质产品,房地产业发展关联上下游数十个行业部门则是客观存在。房地产投资的70%是住房建设,其它为工业地产、商业地产、旅游地产等。

 

住房是最终消费品,还是投资品?购房是消费行为,还是投资行为?在我国现阶段,虽然两者兼而有之,在各个城市的表现也有很大差异,但整体上住房首先是最终消费品,其次才是投资品。多数人购房第一位的是满足自住需求,保值增值是第二位的,为了投资赢利而购房的只占少数。住房存量少、质量低是我国的基本国情和市情。在城市人口大幅度增加和城市居民吃穿用行等物质消费需求基本得到满足的情况下,住房需求的满足就成为我国城市居民消费结构升级的重点和重大的民生问题。住房民生的解决离不开金融资本的支持,但调控资本市场的办法不是解决住房民生问题的药方。所谓房市威胁我国金融安全之说则是在转移视线,因为对我国金融安全的威胁主要来自于金融机构内部的治理结构。美国住房次贷引发金融危机并不等于我国也会如此,因为我国房贷是公认的优质资产,而房地产贷款仅占金融机构贷款余额的1/6左右;已经工业化和城市化了的日本等国房地产泡沫破灭造成经济发展停滞也不能套用我国,因为我国尚在完成工业化和城市化阶段。

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