信贷优惠收紧 房企降价动力下降

　　金九银十并不乐观。

　　沪上某主流贷款服务公司业务部门负责人日前透露，上海区域内，从9月1日起，中国银行(601988)将执行个人首套房贷利率最低基准利率9折，平安银行(000001)则将执行基准利率。其他业内人士说，其他行或将陆续跟进。另有媒体报道，北京的工行、建行、农行等多家银行已取消首套房贷利率8.5折优惠。

　　但面对年内最后一波销售黄金时间窗，开发商并无明显的降价动力。

　　8月份房地产行业主要指标显示，当前行业筑底回稳迹象已现，是否反转则有待“金九银十”的验证。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为， 2012年8月，尽管全国的房地产投资比去年同期首次出现回升，开发企业拿地规模、商品住宅销售面积和金额增速下滑幅度缩小，但是，当前市场仅仅是狭义的成交量回暖，“基本面”尚未出现全面回暖的特征。

　　据德佑地产市场中心监测数据显示：上周(2012年9月3日-2012年9月9日)整个上海市商品房成交面积为23.54万平方米，环比前周下跌14.4%，成交2424套，环比下跌14.7%。

　　9月第一周，上海商品住宅成交量出现明显下跌，除了成交量排名三甲的楼盘，其余住宅项目的成交量均不超过25套。仅有的两个成交面积破万的项目均是外围刚需楼盘，尤其是排名次席的格兰华庭项目，均价仅7437元/平方米，为今年罕见的低价楼盘。由于这些刚需盘在成交中所占比重较大，导致全市均价被拉低至近18周的最低点。

　　进入9月，房企推盘面积普遍较大，开发商正在抓紧今年的重要时间窗出货。如星尚湾名邸、小上海新城、恒盛鼎城等项目的推盘量都在400套以上，尤其是小上海新城的推盘面积超过6万平方米。

　　商业银行取消优惠利率后，楼市能否持续前期成交增长的趋势？

　　张宏伟指出，近期楼市调控政策将会全面反转的可能性不大，政策层面仍然是坚持抑制投资投机性需求，为首套房自住需求争取更多的购房时间。现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间“窗口”，这些需求将继续支撑整个房地产市场成交量的回升，并将成就楼市成交量的“金九银十”。不过，“短期内房价很难大幅反弹，但降价动力会逐步消失”。

　　成交量持续回升，开发企业的资金紧张状况逐渐得到缓解，但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。

　　记者获悉，9-10月份，上海将会有多个高端项目入市，但由于产品的稀缺性，定价不再实行低开高走战略，而是会平开或略升。如瑞安江湾翰林，由于区域内几乎没有同质性楼盘，大江湾板块在售的楼盘价格也趋于平稳，因此该项目或会采取惜售策略。而位于市区的华侨城苏河湾，首批产品行政公馆即将入市，其售价将创下同区域内的新高。

　　张宏伟预计，从5月起，如果今年销售的黄金周期能持续3-6个月，将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解，整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。

　　(作者：苏丝)

　　
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